Aufklärungspflichten des Verkäufers bei einer Immobilientransaktion
Im Rahmen von Verkaufsverhandlungen hat ein Verkäufer über Umstände, die den Vertragszweck des Käufers vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, aufzuklären, sofern der Käufer die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise erwarten darf.
Mittlerweile werden Käufern mittels digitaler Datenräume zahlreiche Dokumente zur Verfügung gestellt. Mit der Frage ob dies für die Aufklärungspflicht ausreichend ist oder in gewissen Fällen ein ausdrücklicher Hinweis des Verkäufers erforderlich ist, hat sich der Bundesgerichtshof am 15.09.2023 auseinander gesetzt.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes erfüllt ein Verkäufer, der dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum mit Unterlagen und Informationen zum Verkaufsobjekt gewährt, seine Aufklärungspflicht nur dann, wenn und soweit er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird. Dies wiederum hängt vom Einzelfall ab. Es kommt etwa auf den Umfang der eingestellten Informationen an sowie darauf, ob diese zutreffend benannt und systematisch geordnet sind, ob es ein Inhaltsverzeichnis oder eine Suchfunktion gibt, ob der Käufer auf nachträglich eingestellte Informationen gesondert hingewiesen wird, welches Zeitfenster ihm für die Überprüfung der Informationen zur Verfügung steht und ob der Käufer die Information gesondert angefordert bzw. zum Ausdruck gebracht hat, dass es für ihn auf einen Umstand besonders ankommt.
Ist ein Umstand für den Käufer von ganz erheblicher Bedeutung, weil er dem Käufer einen erheblichen wirtschaftlichen Schaden zufügen kann, und ist der Umstand aus den bereitgestellten Daten nicht ohne weiteres erkennbar, dem Verkäufer aber bekannt und unschwer zu offenbaren, darf der Käufer regelmäßig einen gesonderten Hinweis erwarten und der Verkäufer mithin nicht sehenden Auges zuwarten, ob der Käufer in den bereitgestellten Daten fündig wird; vielmehr muss der Verkäufer dem Käufer einen solchen Umstand trotz dessen Durchführung einer Due Diligence kommunizieren.
Der BGH hat den Parteien einen Orientierungsrahmen an die Hand gegeben. Käufer sollten die besondere Bedeutung gewisser Umstände für deren Kaufentscheidung dem Verkäufer deutlich mitteilen und dies dokumentieren. Die Verkäufer sollten darauf achten, dass die für die Käufer wesentlichen Informationen leicht auffindbar sind und ggf. gesondert auf die Einstellung dieser Information hinweisen.
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